Kuidas käituda kui kinnistul puudub avalik juurdepääs teele?

Asjaõigusseaduse kohaselt on kinnisasja omanikul õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja avalikult kasutatavale teele, kui tema kinnisasjal selline juurdepääs puudub. Tänapäeval on nimetatud valdkonnas juba päris palju kohtupraktikat, kuid ometi need vaidlused ei rauge.

Kui varasemalt võis seda maareformi süüks panna, siis nüüd on pigem tegemist maaüksuste jagamisega, kus juurdepääsu tagamisele pole tähelepanu pööratud. Maa omanikud vahetuvad ja varasemad heanaaberlikud kokkulepped tee kasutamise osas enam ei kehti.

Kui kokkulepet ei saavutata ja siduvat tähtajatut notariaalset servituuti ei seata, on vaja asuda kohtuteele. Kiuslikud on nii juurdepääsu taotlejad kui ka maaomanikud. Näiteks küntakse tee üles, püstitatakse tõkkepuu, pannakse teele takistusi: suuri kive, puukoorem või näiteks sõidukõlbmatu auto.

Mida silmas pidada, kui näiteks läbi sinu metsamaa sinu poolt rajatud talvetee osutub naabrile atraktiivseks ja ka lühemaks teeks, et enda kinnisasjale saada?

Esmalt tuleb kaaluda, kas selle tee osas on ikka täidetud juurdepääsu eeldused (vt Riigikohtu lahendid[1]). Need on: juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele (riigimaanteele või kohalikule teele) juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega.

Kui isikul on juba juurdepääs avalikult kasutatavale teele, on Riigikohus asunud seisukohale, et vähemalt üldjuhul ei pea kinnisasjale tagama täiendavat juurdepääsu üle teise isiku kinnisasja, kuna seaduse kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada ka koormatava kinnisasja omaniku huve.

Maakorralduse täitmise aluseks ei pea olema (detail)planeering ning ei pea ka olema olemasolev tee seaduse tähenduses, küll peab olema võimalik teed rajada. Eeliseks on tavana varem kasutusel olev tee.

Kuidas kaaluda naabri ja kinnisasja omanike huve?

Kaaluda tuleb nii juurdepääsu nõudva kui ka koormatava kinnisasja omanike kõiki huve ja asjaolusid kinnisasjade kasutamisel. Näiteks metsamaale tee rajamisel või kasutamisel tuleb tingimata mõelda, et kinnisasja omanik ei saa enam 4 m või ka 6 m laiuses tee all oleval maal metsa majandada (sh puid istutada ega raiest tulu saada). Teel nähtavuse parandamiseks võib see ala veelgi laieneda. Tihti jaotab juurdepääsutee omaniku maa eraldi lahustükkideks, mis võib vähendada kinnisasja atraktiivsust ja turuhinda. Samas võib tee aga olla ka omanikule kasulik oma metsa majandamiseks või miks mitte kaugemale päikesepargi rajamiseks või põllule paremini ligi pääsemiseks.

Kokkuleppel juurdepääsutee kasutamiseks tuleks kaaluda tee kasutamise viisi: jalgsi, auto või ka raskeveokitega, tee kasutamise tasu, kinnisasja väärtuse vähenemine, tee hooldamine (lumelükkamine, teekatte uuendamine). Juurdepääsutasu koosneb hinnanguliselt nii hüvitisest omandi väärtuse vähenemise eest kui ka hüvitisest juurdepääsu talumise ja tee korrashoiuga kaasnevate kulude eest. Samuti on lähtutud maa maksustamise hinnast. Juurdepääs mootorsõidukitega on lubatud kinnistu ja hoone teenindamise eesmärkidel, sh kütte ja jäätmevedu, veevarustuse ja kanalisatsioonisüsteemi avarii- ja hooldustööd ning hoone ja kinnistu korrashoid.

Kohtusse pöördumisel peavad mõlemad maaomanikud oma huvisid võimalikult selgelt välja tooma ja põhjendama. Kohtud kaasavad seaduse kohaselt vaidluste juurde ka kohaliku omavalitsuse arvamuse andmiseks. Minu enda praktikas on ka kohtunik ise kohale tulnud, et tegelikku olukorda kohapeal fikseerida, mis on väga tervitatav. Kurb on see, kui vaidlus juurdepääsutee üle päädib tihti arvete klaarimisega ning kohtuotsus kujuneb nii detailseks, et määratakse isegi kellajad, kuna ja millise sõidukiga võib teel liikuda. Hajaasustuses võib saada probleemiks hoopis juurdepääsuvõimaluste rohkus, kus nt juurdepääsu vajavat kinnisasja ümbritseb 6–7 kinnisasja ja juurdepääsuteid saab rajada sama palju. Viimasel juhul taandub küsimus juurdepääsu pikkusele ja rajamise kulule (nt pinnasest tulenevad lohud, pori, läbitavus), aga ka kinnisasja omanike riive ulatusele ja arvamustele. Kindlasti pole tegemist aga kiire lahendusega – esmast kohtulahendit võib oodata ligi aasta.

Seega kinnisasja soetama minnes ära unusta kinnistusraamatust uurida, kas juurdepääs sinu kinnisasjale on tagatud ja servituut kinnisasja kasuks seatud.

[1] Vt nt RKTKo 3-2-1-85-05 p 16; RKTKo 3-2-1-14-06 p 25; RKTKo 3-2-1-41-08 p 20; RKTKo 3-2-1-48 10 p 22.