Sundvaldus – tähtajatu kitsendus sinu maale – Metsaühistu

Sundvaldus – tähtajatu kitsendus sinu maale

Eestis toimub ruumiline planeerimine riiklikul ja kohalikul tasandil. Teatud olukordades võib riik, aga ka kohalik omavalitsus vajada maad mingite avalike huvide tagamiseks. Olgu see siis tehnovõrkude või -rajatiste ehitamine, eratee avalik kasutamine või muu sarnane eesmärk. Sellistel puhkudel võivad nad seadusega sätestatud ulatuses rakendada kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) võimalusi.

Sundvalduse, millega aina rohkem metsaomanikke kokku puutub, õiguslik regulatsioon on sätestatud just selles seaduses. Seadus sätestab üldpõhimõtte, et kui avalik eesmärk on saavutatav sundvalduse seadmisega, ei ole omandamine lubatud ja kui eesmärk on saavutatav ilma sundvalduse seadmata, ei tohi seda seada.

Kui enne 1.07.2018 kehtinud seaduse redaktsiooni kohaselt oli võimalik seada kahte tüüpi sundvaldust, kinnistusraamatusse kantavat piiratud asjaõigusena ja haldusakti alusel kehtivat nn tehnovõrgu sundvaldust, siis kehtiva seaduse kohaselt on tegemist vaid viimasega. Näiteks kohaliku omavalitsuse korraldusega seatava avalik-õigusliku (seadusjärgse) kitsendusega, mis kehtib kinnisasja igakordse omaniku suhtes kinnistusraamatusse kandmata. Oma sisult vastab ka haldusorgani otsusega seatav avalik-õiguslik kitsendus isiklikule kasutusõigusele.

Sundvaldus kehtib kinnisasja igakordse omaniku suhtes ja jääb seega kehtima ka pärast kinnisasja võõrandamist, ka tehnovõrgu või -omaniku vahetumisel. Seega tuleb oma kinnistu majandamisel arvestada tähtajatute piirangutega.

Nii nagu isikliku kasutusõiguse puhul üldiselt, ei saa ka sundvaldus kohustada kinnisasja omanikku mingiteks aktiivseteks tegevusteks, tegemist on ainult kohustusega hoiduda oma omandi teostamisest ehk talumiskohustusega.

Juurdepääs on enam levinumaid sundvalduse seadmise põhjuseid

Sundvaldus on tihti seotud ka kohaliku omavalitsuse ruumilise planeerimisega. Näiteks eramaal asuvate avalikuks kasutamiseks määratud teede (sh ka matkateede, kõnniteede, suusaradade) puhul peaks selliste teede asukohad olema märgitud juba üldplaneeringus. Sellisel juhul ei saa maaomanik enam tee asukohta vaidlustada. Seetõttu tasub maaomanikel aktiivselt osaleda planeeringute menetluses, et kursis olla enda maale seatavate piirangutega.

Kuigi planeerimismenetluses kohustatakse kaasama neid kinnistuomanikke, kelle maale on planeeritud avaliku kasutusega objekt, mis võib eeldada sundvalduse seadmist või sundvõõrandamisest, ei ole see praktikas siiski levinud. Tihti on üldplaneeringus planeeritud näiteks matkarajad või muud teed eramaale,  millest kinnistuomanik saab teada alles siis, kui soovib näiteks planeeritud alale maja ehitada, puid istutada või aeda rajada.

Sundvaldus. Teetähis. Metsaühistu

Avalikuks kasutamiseks tee määramisel võib olla tegemist ka olukorraga, kus maade erastamisel või tagastamisel arvati maa sisse avaliku kasutusega teed, mis täna vajavad seadustamist. Tee avalikuks kasutamiseks määramise ja sundvalduse seadmise otsused eeldavad enamasti kahe menetluse läbiviimist omavalitsuses. 

Siinkohal tuleks siiski eristada avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu tagamisel üle võõra kinnisasja teistele kinnisasjale menetlust. Sellisel juhul tuleks maaomanikel siiski endil leppida kokku juurdepääsu küsimus asjaõiguslepingu kaudu.

Juriidiliselt on Riigikohus eristanud eratee avalikuks kasutamiseks määramist ja juurdepääsutee tagamist, mis küll võivad lõpuks päädida sundvalduse seadmisega, kuid ei pruugi.

Juurdepääsutee rahuldamise eeldused sätestab asjaõigusseaduse § 156 lg 1. Riigikohus on leidnud, et need on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega.

Kui üldjuhul seatakse sundvaldus uue objekti ehitamiseks, siis eratee avalikuks kasutamiseks määramise korral seatakse sundvaldus valdavalt juba olemasolevale teele. Eratee avalikuks kasutamiseks määramist reguleerib ehitusseadustiku § 94, mille kohaselt otsustab eratee avalikuks kasutamiseks määramise riik või eratee asukoha kohalik omavalitsus.

Kindlasti tasub kinnistu omanikul eelnimetatud menetluste puhul uurida, kas näiteks ühele kinnistule juurdepääsu tagamiseks eratee avalikuks kasutamiseks määramisel ja sundvalduse seadmisel on ikka tegemist avaliku huviga või mitte, või peaksid kokkuleppe tee kasutamiseks sõlmima naaberkinnistu omanikud omavahel.  Samuti tuleks küsida  kas avalikuks kasutamiseks määratud tee puhul on tegemist seaduse mõttes teega, kus näiteks saavad liigelda ka raskeveokid.

Kohalikul omavalitsusel on sundvalduse seadmisel kohustus enda kaalutlusi (sh avaliku eesmärgi olemasolu, sundvalduse ulatust, tasu maksmist jm) põhjendada. Kui maaomanik ei ole põhjendustega rahul ning ei nõustu nendega, saab enda õigusi juba kaitsta halduskohtus sundvalduse otsust vaidlustades. Täna on sellised vaidlused jõudnud ka juba Riigikohtuni. 

Olulisem küsimus, mida maaomanik peaks esmalt uurima on see, et mis on see avalik eesmärk, milleks sundvaldus seatakse, kas see on põhjendatud, kelle kasuks see seatakse (ehk kes on see isik, kellega ta kokkuleppele peab jõudma) ja kas on ka muid alternatiive, näiteks uute ehitiste rajamisel (elektriliini või vee-kanalisatsiooni trassi kulgemine).   

Uuem trend on tehnovõrgud ja -rajatised

Viimasel ajal on hüppeliselt suurenenud sundvalduse seadmine tehnovõrgu- ja rajatise omanike kasuks, eriti just elektriliinide rajamiseks. Tehnovõrgu-ja rajatise rajamisel soovitakse tihti seada sundvaldus, minnes mööda maaomanikuga korrektse kokkuleppe menetluse läbiviimisest ning erinevate ehituslike alternatiivide kaalumisest. See on allakirjutanu arvates muutmas sundvalduse tegelikku eesmärki ning on suurendanud kohalike omavalitsuste töökoormust.

Tehnorajatiste rajamisel viib eelneva läbirääkimiste menetluse läbi isik, kes soovib tehnorajatist rajada (kelle kasuks sundvaldus seatakse). Kui kokkuleppele ei jõuta, siis viib sundvalduse teavitamise menetluse läbi ja võtab vastu haldusakti sundvalduse seadmise osas kohalik omavalitsus. Maaomaniku poolt igasugune läbirääkimiste venitamine ja kokkuleppest keeldumine vaid põhjendab olukorda, kus sundvalduse seadmine on vajalik. See on ka mõistetav, sest kui tegemist on avaliku eesmärgi realiseerimisega, siis võib olla tegemist ka ajakriitilise otsusega. Näiteks uute elektriliinide rajamisega vältimaks elektrivarustuse katkestusi.

Kui maaomanik leiab, et sundvaldus ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele (näiteks põllumajandusmaana või metsa kasvatamiseks), siis saab ta taotleda omandamise menetluse algatamist. Sellisel juhul peab haldusorgan kaaluma sundvalduse seadmise proportsionaalsust, kas avaliku huvi kaalub üles erahuvi ehk kui koormav on avalik-õiguslik kitsendus kogu kinnisasja kasutamisele.

Seadus sätestab, et kinnisasja omanikule tuleb hüvitada varaline kahju, mis tekib sundvalduse seadmise tõttu. Samas ei põhjusta iga sundvalduse seadmine kahju tekkimist.  Seletuskiri toob näited, kus maa-aluse kaabli paigaldamine ei välista senise maakasutuse jätkamist, või juba olemasoleva tee avalikku kasutusse võtmisel reeglina  maakasutuse iseloom ei muutu. Kahju tekkimine võib kõne alla tulla uue rajatava liini või näiteks üldplaneeringus märgitud suusaraja või matkaraja kulgemisel üle metsakõlviku. Ilma sundvaldust seadmata saaks maaomanik seal metsa majandada. Liinialuse metsa raadamisel saab ta vaid ühekordse tulu kasvava metsa realiseerimisest, kuid edaspidi ei ole tal võimalik samal maa-alal enam metsa kasvatada. Kahju võib olla seotud ka sellega, et rajatava liini alune mets ei ole veel raieküps. Seega kaasneb alla raieküpse vanuse metsa raadamise ja maa käibest välja langemisega omanikule teatav varaline kahju. On ilmne, et iga avalik-õigusliku kitsenduse seadmisega ei kaasne kahju, kuid tõendatud kahju korral tuleb see kinnisasja omanikule hüvitada. Selliseid olukordi kirjeldab KAHOS seletuskiri. Paraku maaomanikud ei too selliseid kahjusid välja ega ei tea oma õigusi.

Talumiskohustuse kompenseerimisest

Maaomanikul tekib kindlasti küsimus, et mis tasu on õigus sundvalduse talumise eest saada. Kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks võib riik või kohalik omavalitsus pakkuda kinnisasja omanikule tasu, mida on samas piirkonnas rakendatud teiste sarnaste kinnisasjade koormamisel sarnasel eesmärgil. Sellisel juhul võidakse teha maaomanikule konkreetne pakkumine. Kui tasus kokkulepet ei saavutata võib sundvalduse tasu väljaselgitamiseks kasutada KAHOS § 12 lõikes 2 nimetatud hindamise võimalusi.

Juurdepääsuteede tagamise osas servituudi seadmisel on Riigikohus mitmes lahendis määranud tasu määramise alused, sh esitanud ka tasu määramise valemi.[1]

Isikliku kasutusõiguse seadmisel kinnistusraamatusse kandmisel on tegemist asjaõiguslepinguga, millistes tingimustes on pooled vabad tasu osas kokkuleppe sõlmima. Küll peab siinkohal arvestama, nagu ka seaduseandja on seletuskirjas märkinud, et sellise lepingu sõlmimine on riigile ja kohalikule omavalitsusele koormavam, seega eelistatakse sundvalduse seadmist.

Kui võrguettevõtja ja maaomanik kokkulepet tasus ei saavuta, määrab kohalik omavalitsus sundvalduse tasu seaduse alusel. Sellisel juhul on tasu maksmise ja kahju hüvitamise kohtustus võrguettevõtjal.

Asjaõigusseaduse rakendamise seadus[2] sätestab tehnovõrgu-ja rajatise talumistasu suuruse aastas, milleks on alates 1.01.2024 3,5% maa maksustamishinnast korrutatuna kitsenduse ruumilise ja sisulise ulatuse koefitsientidega. Tegemist on sama tasuga, mida võrguettevõtjad tasuvad maaomanikule olemasolevate liinide talumiskohustuse eest. Allakirjutanu arvates on see olematu summa. Tihti on sundvalduse talumine tasuta, kuna see ei ületa 5 eurot aastas.  

Sundvalduse puhul on tegemist tavainimesele keeruka õigusliku menetlusega, mille korral tuleks otsida abi ja kaaluda, kas aastakümneteks rajatav trass Sinu maal on ikka tasuv ja kui palju see tulevikus võib Sinu maakasutust hakata pärssima. Näiteks, kui soovid tulevikus sellel maal metsa kasvatada, põllumajandusmaana kasutada või lastele elamu ehitada. Ilmselgelt see kinnistu väärtust ka ei suurenda, kui just Sina pole ka kasusaajaks.

Küsi nõu Metsaühistust

Mitmes piirkondlikus metsaühistus on täna ametis konsulent, kes tegeleb erinevate juriidiliste küsimuste esmase nõustamisega. Kui vajad juriidilist nõu, uuri lähemalt meie piirkondlikest ühistutest.

[1] Riigikohtu 1. juuni 2022. a lahend tsiviilasjas nr 2-19-20416 p 15.5. See on juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär. Diskontomäärana arvestatakse võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev. Vt ka nt Riigikohtu 13.12.2023 kohtumäärus  tsiviilasjas nr  2-18-12098.

[2] § 15’4 ja 15’5 ja lisa

Seotud artikklid: